O Código Civil brasileiro estrutura regime complexo de proteção ao dono da obra, estabelecendo três prazos distintos que regulam diferentes formas de responsabilização do empreiteiro por defeitos em edifícios e construções consideráveis.
O ordenamento jurídico brasileiro estabelece proteção especial ao contratante de obras de construção civil, reconhecendo a vulnerabilidade técnica do dono da obra diante da expertise do empreiteiro. Esta tutela materializa-se através de sistema normativo que institui três modalidades temporais distintas, cada qual vinculada a pretensões jurídicas específicas e dotada de natureza jurídica própria.
Garantia Legal Quinquenal
O primeiro elemento deste sistema consiste na garantia legal estabelecida no caput do artigo 618 do Código Civil. Trata-se de período irredutível durante o qual o empreiteiro permanece objetivamente responsável pela solidez e segurança da construção. A responsabilidade nesta fase independe de demonstração de culpa, operando automaticamente diante da constatação de vício que comprometa a estabilidade ou segurança estrutural da edificação.
O dispositivo legal estabelece:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
Este quinquênio constitui prazo de garantia, não se confundindo com prazo decadencial ou prescricional. Durante toda sua extensão, o empreiteiro mantém-se vinculado aos defeitos que afetem a solidez e segurança da obra, sejam eles decorrentes de falhas nos materiais empregados ou de problemas relacionados ao solo. A irredutibilidade deste prazo impede que as partes, mediante acordo, estabeleçam período inferior de responsabilização.
Prazo Decadencial de 180 Dias
O parágrafo único do artigo 618 institui termo decadencial específico para o exercício de determinadas pretensões pelo dono da obra. Este prazo tem início com o aparecimento do vício e destina-se ao ajuizamento de ações que visem o desfazimento do negócio jurídico ou a redução proporcional do valor contratado.
A norma assim dispõe:
“Art. 618, parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
Este prazo possui natureza decadencial, o que significa que sua fluência extingue o próprio direito material, não apenas a possibilidade de sua tutela jurisdicional. O transcurso dos 180 dias sem que o dono da obra tenha ajuizado a demanda apropriada elimina definitivamente a possibilidade de exercer as pretensões redibitória e estimatória.
A ação redibitória permite ao contratante desfazer o contrato de empreitada diante dos vícios graves que comprometem a obra. Já a ação estimatória, também denominada quanti minoris, possibilita a redução proporcional do preço ajustado, mantendo-se o contrato, mas com adequação do valor à realidade defeituosa da construção entregue.
Prazo Prescricional Decenal para Indenização
A terceira espécie de prazo aplicável à responsabilidade do empreiteiro refere-se à pretensão indenizatória fundada em inadimplemento contratual. Esta ação não busca desfazer o negócio nem reduzir seu preço, mas sim obter reparação pelos danos materiais e eventualmente morais decorrentes dos vícios construtivos.
O prazo prescricional aplicável é o decenal, estabelecido no artigo 205 do Código Civil como regra geral para as hipóteses em que a legislação não fixa termo menor:
“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
O regime anterior, sob a égide do Código Civil de 1916, estabelecia prazo vintenário para as ações pessoais, conforme sintetizado no Enunciado 194 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Com a entrada em vigor do atual Código Civil, em 2002, este prazo foi reduzido para dez anos, aplicando-se às pretensões indenizatórias fundadas em responsabilidade contratual.
Consolidação Jurisprudencial
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a pretensão indenizatória permanece viável dentro do prazo prescricional decenal, desde que o vício se manifeste durante o quinquênio de garantia legal. Esta interpretação harmoniza o sistema tríplice de prazos, reconhecendo que o dono da obra não fica limitado às ações redibitória e estimatória.
O Enunciado 181 do Conselho da Justiça Federal e do Superior Tribunal de Justiça consolidou este entendimento, esclarecendo que o prazo decadencial de 180 dias não prejudica a pretensão de ressarcimento de danos fundada em inadimplemento contratual. Assim, mesmo que transcorrido o prazo para ações redibitória ou estimatória, subsiste a possibilidade de ação indenizatória no prazo prescricional de dez anos.
Operacionalização do Sistema
A compreensão adequada deste regime jurídico exige distinção clara entre os três prazos e suas respectivas finalidades. O prazo de garantia de cinco anos constitui período durante o qual a responsabilidade do empreiteiro opera objetivamente, independentemente de culpa, sempre que constatados vícios que afetem a solidez ou segurança da construção.
O prazo decadencial de 180 dias, contado do aparecimento do defeito, destina-se especificamente ao ajuizamento de ação redibitória, que visa desfazer o contrato, ou de ação estimatória, que busca reduzir proporcionalmente o preço pactuado. A natureza decadencial deste prazo implica que seu transcurso extingue definitivamente o direito de propor estas modalidades de ação.
O prazo prescricional de dez anos aplica-se à pretensão indenizatória por inadimplemento contratual. Esta ação busca a reparação de danos decorrentes dos vícios construtivos, sem necessariamente desfazer o contrato ou reduzir seu preço. A jurisprudência reconhece que esta pretensão subsiste autonomamente, podendo ser exercida ainda que já transcorrido o prazo decadencial para ações redibitória e estimatória.
O dono da obra dispõe, portanto, de pretensões jurídicas autônomas e independentes. Pode optar por desfazer o contrato ou reduzir o preço mediante ajuizamento das ações específicas no prazo decadencial de 180 dias. Alternativamente, pode buscar exclusivamente a reparação de danos através de ação indenizatória no prazo prescricional de dez anos. O exercício de uma via não impede nem prejudica a outra, desde que respeitados os prazos respectivos e que o vício tenha se manifestado dentro do quinquênio de garantia legal.
Este sistema tríplice evidencia a preocupação do legislador em equilibrar a proteção ao contratante vulnerável com a necessidade de segurança jurídica nas relações contratuais, estabelecendo prazos claros para o exercício de cada pretensão e reconhecendo a autonomia entre as diferentes modalidades de tutela jurídica disponíveis.
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